Simuler un prêt immobilier BNP : inclure l’assurance dans votre calcul global

L’accès à la propriété est un objectif majeur pour de nombreuses familles en France. Estimer son budget est crucial. Beaucoup d’emprunteurs se concentrent sur le taux d’intérêt sans prendre en compte l’assurance emprunteur. Cette négligence peut fausser la projection financière et déséquilibrer le budget familial.

Le taux d’intérêt n’est qu’une composante du financement immobilier. L’assurance emprunteur, souvent minimisée, a un impact significatif sur le coût global, pouvant représenter jusqu’à 30%. Pour anticiper les mensualités et prendre des décisions éclairées, une projection financière précise, intégrant l’assurance, est donc primordiale.

Comprendre les bases du financement immobilier BNP paribas

Avant de vous lancer dans la simulation de votre crédit immobilier, il est essentiel de bien comprendre les différentes formes de financement proposées par BNP Paribas, ainsi que les critères d’éligibilité et les frais annexes associés. Cela vous permettra d’orienter vos recherches et de cibler les solutions qui correspondent le mieux à votre situation et à votre projet d’achat.

Types de prêts proposés

• Prêts à taux fixe : Garantissent une stabilité budgétaire avec un taux d’intérêt constant pendant toute la durée du crédit. Ils sont particulièrement adaptés si vous privilégiez la sécurité et la prévisibilité de vos mensualités, notamment en période d’incertitude sur les taux d’intérêt. Le principal inconvénient est un taux initial souvent plus élevé que celui des prêts à taux variable.
• Prêts à taux variable : Offrent un taux d’intérêt qui évolue en fonction d’un indice de référence comme l’Euribor. Ils peuvent être avantageux si vous anticipez une baisse des taux, mais comportent un risque de hausse des mensualités. Pour limiter ce risque, la plupart des prêts à taux variable sont « capés », c’est-à-dire que l’augmentation du taux est plafonnée.
• Prêts à taux mixte : Combinaison des deux types précédents, avec une période initiale à taux fixe suivie d’une période à taux variable. Cette formule permet de profiter d’une certaine sécurité au début du remboursement tout en bénéficiant potentiellement d’une baisse des taux par la suite.

Les critères d’éligibilité

L’obtention d’un crédit immobilier auprès de BNP Paribas, comme auprès de tout organisme prêteur, est conditionnée à votre capacité de remboursement. La banque prend en compte différents éléments pour évaluer cette capacité :

• Revenus et stabilité financière : La banque examine vos revenus (salaires, revenus fonciers, etc.) et leur stabilité (CDI, profession libérale avec un historique solide). Un taux d’endettement inférieur à 35% est généralement exigé, conformément aux recommandations du Haut Conseil de Stabilité Financière.
• Apport personnel : Un apport conséquent (idéalement 10 à 20% du prix du bien) est un signe de sérieux pour la banque et permet de diminuer le montant emprunté, réduisant ainsi les mensualités et le coût total du crédit. Il est généralement utilisé pour couvrir les frais de notaire et de garantie.
• Situation professionnelle : Les CDI sont favorisés, mais les CDD, les professions libérales et les entrepreneurs peuvent également obtenir un financement immobilier en justifiant de revenus réguliers et d’une situation financière saine. Des justificatifs supplémentaires peuvent être demandés.
• Profil emprunteur : L’âge, les antécédents bancaires (absence d’incidents de paiement), et le « reste à vivre » (somme disponible après le paiement des charges) sont également pris en considération.

Les frais annexes

En plus du taux d’intérêt et de l’assurance, d’autres frais s’ajoutent au coût total de votre crédit immobilier. Il est important d’en tenir compte dans votre projection financière afin d’éviter les mauvaises surprises :

• Frais de dossier : Il s’agit des frais facturés par la banque pour l’étude de votre demande de financement. Ils varient généralement entre 500 et 1000 euros.
• Frais de garantie (hypothèque, caution) : Ils correspondent aux coûts liés à la mise en place d’une garantie pour le crédit. L’hypothèque est une sûreté réelle sur le bien, tandis que la caution est apportée par un organisme spécialisé. Le coût d’une caution est souvent moins élevé que celui d’une hypothèque.
• Frais de notaire : Ces frais sont liés à la signature de l’acte authentique de vente et à la rédaction des actes de prêt et de garantie. Ils représentent environ 7 à 8% du prix d’achat dans l’ancien et 2 à 3% dans le neuf, selon le site Service-Public.fr.

L’assurance emprunteur : un élément clé du calcul du coût total

L’assurance de prêt est une protection essentielle, à la fois pour l’organisme prêteur et pour l’emprunteur. Elle sécurise le remboursement du crédit en cas d’incapacité, d’invalidité ou de décès de l’emprunteur. L’assurance représentant une part significative du coût total du crédit, il est donc primordial de bien la comprendre et de l’intégrer dans votre simulation.

Pourquoi l’assurance de prêt est-elle si importante ?

L’assurance de prêt offre une sécurité financière à la banque en garantissant le remboursement des fonds prêtés en cas d’aléas. Elle protège également l’emprunteur et sa famille, leur évitant de se retrouver en difficulté financière et de risquer la saisie du bien en cas d’imprévus liés à la santé ou au décès. En pratique, l’obtention d’un crédit immobilier sans assurance est quasi impossible.

Les garanties : obligatoires ou facultatives ?

Une assurance de prêt propose différentes garanties, certaines étant systématiquement exigées par les banques, tandis que d’autres sont facultatives. Le niveau de couverture dépend des garanties choisies et du profil de l’emprunteur. Les principales sont les suivantes :

Garantie	Définition	Pertinence
Décès	Elle prend en charge le capital restant dû en cas de décès de l’emprunteur.	Indispensable.
PTIA (Perte Totale et Irréversible d’Autonomie)	Elle prend en charge le capital restant dû si l’emprunteur devient incapable d’exercer une activité et nécessite l’assistance d’une tierce personne pour les actes de la vie courante.	Indispensable.
ITT (Incapacité Temporaire Totale)	Elle prend en charge les mensualités en cas d’arrêt de travail temporaire de l’emprunteur suite à une maladie ou un accident. Le délai de carence (période pendant laquelle les prestations ne sont pas versées) est un élément important à vérifier.	Très importante, en particulier si vous êtes salarié.
IPT (Invalidité Permanente Totale)	Elle prend en charge une partie du capital restant dû si l’emprunteur devient invalide de manière permanente et ne peut plus exercer sa profession. Le taux d’invalidité pris en compte varie selon les contrats.	Très importante, en particulier si vous êtes salarié.
IPP (Invalidité Permanente Partielle)	Elle prend en charge une partie du capital restant dû si l’emprunteur subit une invalidité partielle réduisant sa capacité de travail.	Pertinente pour certaines professions, notamment les professions manuelles.
Perte d’emploi	Elle prend en charge les mensualités en cas de perte d’emploi de l’emprunteur. Des conditions spécifiques (délai de carence, durée de prise en charge) s’appliquent.	Facultative, mais intéressante si vous avez un emploi précaire ou si votre secteur d’activité est fragile.

Comment est calculé le coût de l’assurance de prêt ?

Le coût de l’assurance emprunteur est exprimé en taux annuel effectif de l’assurance (TAEA) et s’applique soit sur le capital initial emprunté, soit sur le capital restant dû. Le TAEA permet de comparer facilement différentes offres d’assurance. Plusieurs facteurs influencent le TAEA, notamment l’âge, l’état de santé, la profession et les habitudes de vie de l’emprunteur. Une personne jeune et non-fumeuse bénéficiera d’un TAEA plus avantageux qu’une personne plus âgée et présentant des risques de santé.

Par exemple, en 2024, un emprunteur de 35 ans en bonne santé peut espérer un TAEA d’environ 0,10% sur le capital initial, tandis qu’un emprunteur de 55 ans avec des antécédents médicaux pourrait se voir proposer un TAEA supérieur à 0,50%. Le tabagisme est un facteur aggravant qui majore le coût de l’assurance, souvent de manière significative.

La délégation d’assurance : la liberté de choisir son assureur

Grâce aux lois Lagarde, Hamon et Bourquin, vous avez la possibilité de choisir librement votre assurance de prêt, en optant pour une offre autre que celle proposée par la banque (c’est la délégation d’assurance). Cette faculté vous permet de rechercher une assurance moins chère tout en conservant un niveau de garanties équivalent ou supérieur à celui de l’assurance groupe de la banque.

Pour recourir à la délégation d’assurance auprès de BNP Paribas, vous devez soumettre une offre d’assurance alternative qui respecte les critères d’équivalence de garanties définis par la banque. BNP Paribas dispose alors d’un délai de 10 jours ouvrés pour accepter ou refuser votre proposition, en justifiant sa décision de manière argumentée. En cas de refus, vous pouvez demander à la banque de préciser les points de non-équivalence des garanties.

Plusieurs acteurs proposent des assurances en délégation. Pour trouver le meilleur contrat, comparez les offres de CNP Assurances, Cardif Assurance Vie, April ou encore Magnolia. Ces entreprises proposent des couvertures adaptées à différents profils d’emprunteurs.

Comment simuler votre financement immobilier BNP paribas, assurance incluse

BNP Paribas met à votre disposition des outils en ligne pour estimer le coût total de votre projet immobilier. Ces outils vous aident à simuler différentes options et à visualiser l’impact de chaque paramètre sur vos mensualités et sur le coût global de votre crédit.

Utiliser les outils de simulation disponibles

Le site web de BNP Paribas propose un outil de simulation de financement immobilier intuitif et simple d’utilisation. Pour obtenir une estimation personnalisée, vous devrez indiquer :

• Le montant du financement souhaité.
• La durée du crédit (en nombre d’années).
• Votre apport personnel.
• Le type de bien que vous souhaitez acquérir (neuf ou ancien).
• Votre situation familiale et votre situation professionnelle.

Après avoir fourni ces informations, le simulateur vous donnera une estimation de vos mensualités, du taux d’intérêt appliqué et du coût total du crédit. Il est important de garder à l’esprit que cette simulation est indicative et ne constitue pas une offre de financement formelle.

Intégrer l’assurance à votre simulation

Si l’outil de simulation de BNP Paribas permet d’intégrer l’assurance de prêt, indiquez votre profil (âge, état de santé…) pour obtenir une estimation du coût de l’assurance. Si cette option n’est pas disponible, vous pouvez obtenir une estimation du coût de l’assurance en utilisant un comparateur en ligne (LeLynx.fr, Assurance.fr) ou en contactant directement différents assureurs. Ensuite, ajoutez ce coût à vos mensualités estimées par le simulateur de BNP Paribas pour obtenir une vision plus précise du coût total de votre projet.

Simuler différents scénarios

N’hésitez pas à tester différents scénarios en modifiant la durée du crédit, le montant de votre apport personnel ou le taux d’assurance. Cela vous permettra de mieux comprendre l’influence de chaque paramètre sur vos mensualités et sur le coût total de votre financement. Vous pourrez ainsi identifier la solution la plus adaptée à votre situation financière et à vos objectifs.

Optimiser votre projection financière et obtenir un financement avantageux

Une fois votre simulation réalisée, il est important de comparer les offres de plusieurs établissements bancaires, y compris BNP Paribas, afin de sélectionner la solution la plus intéressante pour votre projet immobilier. Préparez minutieusement votre dossier et n’hésitez pas à négocier les conditions de votre prêt.

Comparer les offres proposées

Ne vous contentez pas de la première proposition que vous recevez. Examinez attentivement les taux d’intérêt, les frais de dossier, les garanties de l’assurance emprunteur et les autres conditions offertes par les différents organismes de crédit. Les comparateurs en ligne peuvent vous faciliter cette tâche.

Préparer un dossier solide

Un dossier complet et bien structuré est un atout pour obtenir un crédit immobilier dans les meilleures conditions. Rassemblez tous les documents nécessaires :

• Justificatifs de vos revenus (bulletins de salaire, avis d’imposition).
• Relevés de vos comptes bancaires des trois derniers mois.
• Copie de votre pièce d’identité.
• Compromis de vente du bien immobilier.

Négocier les termes du financement

La négociation est une étape essentielle pour obtenir un financement immobilier avantageux. N’hésitez pas à discuter du taux d’intérêt, des frais de dossier et des garanties de l’assurance de prêt. Pour appuyer votre demande, vous pouvez mettre en avant les offres concurrentes que vous avez reçues.

Voici quelques exemples de phrases que vous pouvez utiliser lors de la négociation :

• « J’ai reçu une offre d’une autre banque avec un taux plus bas. Êtes-vous en mesure de vous aligner sur ce taux ? »
• « Vos frais de dossier sont plus élevés que ceux de vos concurrents. Pouvez-vous les réduire ? »
• « Je souhaite souscrire une assurance de prêt individuelle. Pouvez-vous me confirmer que les garanties proposées sont bien équivalentes à celles de votre assurance groupe ? »

Faire appel à un courtier en prêt immobilier

Si vous manquez de temps ou si vous ne vous sentez pas à l’aise pour comparer les offres et négocier votre crédit, vous pouvez faire appel à un courtier en financement immobilier. Ce professionnel vous accompagnera à chaque étape de votre projet et vous aidera à obtenir les meilleures conditions de financement possibles.

Vers un financement immobilier réussi

Effectuer une simulation de votre financement immobilier auprès de BNP Paribas, en intégrant le coût de l’assurance emprunteur, est une démarche essentielle pour avoir une vision claire du coût total de votre projet. En comprenant les principes du financement, en estimant précisément le coût de l’assurance et en comparant les offres, vous serez en mesure de prendre des décisions éclairées et d’obtenir un financement adapté à votre situation. N’oubliez pas que cette simulation est une étape clé vers la concrétisation de votre projet immobilier. Avec une préparation rigoureuse et une simulation précise, vous mettrez toutes les chances de votre côté pour réussir votre acquisition.